Autan arvioimaan rakennuttajan, kohteen, maksusuunnitelman ja riskit ennen kuin sitoudut. Rakennusalan 15 vuoden taustalla katson kohdetta myös siltä kannalta, miten se oikeasti rakennetaan.
Kohdemaat eroavat toisistaan valuutan, kustannusten, sijoitustason ja oleskeluoikeuden suhteen. Autan vertailemaan niitä samoilla mittareilla.
Dubai · Abu Dhabi · muut emiraatit
Latvia · Euroopan unioni
Mustanmeren rannikko
Uusia kohdemaita tulee jatkuvasti, uusimpana Paraguay. Luvut ovat Metrolux Real Estaten ilmoittamia, ja tarkistan ne aina ennen kauppaa.
Selvitän taustan, aikaisempien hankkeiden toimitushistorian ja aikataulujen pitävyyden.
Arvioimme sijainnin, pohjaratkaisun, toteutuksen ja vuokrattavuuden.
Lasken kokonaiskulut ja käymme maksusuunnitelman läpi, myös myynnin ennen valmistumista.
Olen mukana tapaamisissa välitysliikkeen ja rakennuttajan kanssa, ja käymme sopimukset läpi suomeksi.
Valmistumisen jälkeen apu vuokraukseen tai jälleenmyyntiin yhdessä Metroluxin kanssa.
Koko prosessin voi hoitaa Suomesta käsin. Olen mukana koko prosessin ajan.
Käymme läpi budjetin, aikajänteen ja tavoitteen: vuokratuotto, arvonnousu vai oma käyttö.
Saat lyhyen listan sopivista kohteista vertailtuna samoilla mittareilla.
Käymme kohteen läpi välitysliikkeen ja rakennuttajan kanssa. Olen mukana.
Varausmaksu ja kauppakirja (Sales and Purchase Agreement), jonka käymme läpi yhdessä.
Kauppa rekisteröidään (Dubaissa Oqood), ja erät maksetaan aikataulun mukaan escrow-tilille.
Tarkastus, viimeinen erä ja avaimet. Tarvittaessa vuokraus tai jälleenmyynti.
Off-plan-kaupassa maksusi eivät mene suoraan rakennuttajan käyttöön. Ne menevät pankin erilliselle escrow-tilille, joka on perustettu vain kyseistä hanketta varten.
Pankki vapauttaa rahaa rakennuttajalle sitä mukaa kuin rakentaminen etenee ja viranomainen on todennut valmiusasteen. Dubaissa järjestely on lakisääteinen. Muiden kohteiden turvajärjestelyt tarkistan kohdekohtaisesti.
Ostohinta on vain osa kokonaisuutta. Saat ennen päätöstä kohdekohtaisen laskelman, jossa näkyvät rekisteröinti-, hallinnointi-, rahoitus- ja muut kulut.
Rekisteröintimaksut vaihtelevat emiraatin mukaan. Alla tyypilliset maksut Dubaissa ja Abu Dhabissa vuonna 2026. Saat kohdekohtaisen kululaskelman euroina ennen kuin sitoudut.
| Kulu | Milloin | Suuruus |
|---|---|---|
| Viranomaismaksut | ||
| Rekisteröintimaksu, Dubai (DLD) | Kauppakirjan (SPA) allekirjoituksessa | 4 % kauppahinnasta |
| Rekisteröintitoimiston maksu (trustee fee), Dubai | Kaupanteossa | AED 4 200 (ALV sis.), alle AED 500 000 kohteissa AED 2 100 |
| Off-plan-rekisteröinti, Dubai (Oqood) | Kaupanteossa | Noin AED 1 000, tarkka summa kauppakirjassa |
| Rekisteröintimaksu, Abu Dhabi | Kaupanteossa | Off-plan: 2 % + AED 400 + ALV. Valmis asunto: 2 % + AED 875 |
| Rakennuttajan hallinnointimaksut | Kaupanteossa | Kauppakirjan mukaan, Abu Dhabissa enintään AED 5 000 |
| Lainhuuto (title deed), Dubai | Luovutuksessa | AED 250 + pienet hallintomaksut |
| Välityspalkkio | ||
| Off-plan suoraan rakennuttajalta | – | 0 %, rakennuttaja maksaa |
| Valmis asunto tai jälleenmyynti | Kaupanteossa | Yleensä 2 % + ALV 5 % |
| Konsultointi ostajalle (off-plan) | – | 0 €, palkkioni sisältyy rakennuttajan komissioon |
| Vain lainarahoituksella | ||
| Kiinnityksen rekisteröinti, Dubai | Lainan nostossa | 0,25 % lainasummasta + AED 290 |
| Pankin järjestelypalkkio | Lainan nostossa | Yleensä 0,5–1 % lainasummasta + ALV 5 % |
| Arviointimaksu | Ennen lainapäätöstä | AED 2 500–3 500 + ALV 5 % |
| Luovutuksen jälkeen | ||
| Hoitomaksut (service charge) | Vuosittain | Dubai yleensä AED 10–30 / ft²; Abu Dhabi kohteen mukaan |
| Sähkö- ja vesiliittymän talletus | Luovutuksessa | Palveluntarjoajan mukaan |
| Rakennuttajan siirtomaksu (NOC) | Jos myyt ennen valmistumista | Yleensä AED 500–5 000 rakennuttajan mukaan |
Luovutuspäivä voi siirtyä. Käymme läpi, mitä kauppakirja sanoo viivästyksistä.
Rakennuttajat sallivat jälleenmyynnin usein vasta, kun tietty osuus kauppahinnasta on maksettu.
Dirham on sidottu dollariin kiinteällä kurssilla (3,6725 AED/USD), joten arvo euroissa liikkuu EUR/USD-kurssin mukana. Georgian kohteet hinnoitellaan dollareissa, lari on kelluva. Riian kohteet ovat euroissa.
Arviot perustuvat alueen nykyisiin vuokriin, eivät lupauksiin.
Rakennusalan ammattilainen sijoittajan puolella.
Asuin ja työskentelin Dubaissa vuonna 2025, ja autan nyt suomalaisia ja muita eurooppalaisia sijoittajia ostamaan off-plan-asuntoja Arabiemiraateista, Riiasta ja Georgiasta. Olen jo auttanut sijoittajia ostamaan sijoitusasuntoja muun muassa Dubaista ja Abu Dhabista.
Työskentelen dubailaisen Metrolux Real Estaten kanssa, jonka kautta minulla on suora yhteys alueen suurimpien rakennuttajien myyntitiimeihin. Ostopalaverit pidetään yhdessä välitysliikkeen ja rakennuttajan kanssa, joten saat tiedot suoraan lähteestä.
Rakensin oman rakennusalan yritykseni nollasta 20 hengen yritykseksi ja myin sen vuonna 2023. Siksi katson off-plan-kohdetta myös rakentajan silmin: toimitushistoriaa, aikataulun realistisuutta ja sitä, mitä kauppakirja lupaa valmiista asunnosta.
Varaa maksuton 30 minuutin etäpalaveri.